離婚時の財産分与で家はどうなる？状況別の対処法を弁護士が解説

マイホームを購入したものの、離婚をすることになってしまった場合、マイホームの取り扱いについて夫婦で協議する必要があります。売却して現金化するにしても、一方が引き続き住み続けるにしてもさまざまな手続きが必要になります。

本記事では、離婚時の財産分与で家はどうなるのか、家を財産分与する際の注意点などについて離婚・男女問題に強い弁護士が詳しく解説します。

離婚時の財産分与でお悩みの方や、財産分与について知っておきたい方は、ぜひ最後までお読みください。

1.離婚時に発生する財産分与とは

離婚時の「財産分与」とは、当事者の一方が、他方当事者に対し、婚姻期間中に夫婦が共同で築いた財産の分与を請求することができる制度をいいます。この財産を「共有財産」といいます。

1-1.財産分与の種類

財産分与の趣旨は、夫婦が共同で築いた財産の清算です。これを「清算的財産分与」といいます。その他、離婚後の生活の保障や、離婚原因に対する慰謝料という趣旨を含む場合もあり、それぞれ「扶養的財産分与」、「慰謝料的財産分与」と呼ばれます。

ただし、清算的財産分与以外はあくまで例外的な財産分与であり、認められるケースは多くありません。

1-2.財産分与の割合

財産分与の割合は原則として2分の1とされています。これは、一方が専業主婦であっても変更されません。夫のみが収入を得ていたとしても、妻が家事や育児をすることによって家計を助けた結果、収入を得ることに貢献したと考えられるためです。

財産分与の割合を変更するためには、一方が特別な才覚によって巨額の財産を形成した場合など、財産への貢献度が高いことを主張しなければなりません。

2.離婚すると持ち家はどうなるのか

離婚時に共有財産について一方当事者から財産分与の請求がなされた場合、財産分与を行う必要があります。

2-1.持ち家が財産分与の対象となる場合

財産分与の対象となるのは、婚姻期間中に夫婦が共同で築いた一切の財産です。持ち家が婚姻期間中に購入したものである場合、原則として共有財産として財産分与の対象となります。

なお、名義が単独であるか共有であるかは問いません。例えば、持ち家が夫の単独名義であったとしても、夫婦の共有財産といえる場合には財産分与の対象となります。

2-2.持ち家が財産分与の対象とならない場合

逆に、独身のときに購入した車などの財産については財産分与の対象とはなりません。

また、親からの相続によって取得した不動産や、親からの贈与によって得た現金なども財産分与の対象とはなりません。夫婦が共同で築いたとはいえないためです。

財産分与の対象とならないこれらの財産を「特有財産」といいます。

例えば夫が独身時代に購入したマンションに結婚後妻が同居するようになった場合はマンションは特有財産となり財産分与の対象とはなりません。

また、婚姻期間中に購入した持ち家であっても、親に頭金を援助してもらったり、購入代金をまるまる出してもらったりしたような場合は、親からの援助部分を除いた部分のみが財産分与の対象となります。

3.離婚時に家（戸建て・マンション）を財産分与する方法

持ち家が財産分与の対象である共有財産の場合、一方当事者からの請求により財産分与をする必要があります。

財産分与の割合は原則として2分の1ですが、離婚により財産を清算することが目的ですから、家の持分を2分の1ずつ共有する方法は通常選択されません。

以下では、家を財産分与する際の代表的な方法を2つ挙げて詳しく解説します。

3-1.離婚後、家を売却して財産分与する

一つ目の方法は、家を売却して現金化した上で、その現金を2分の1ずつ分与する方法です。例えば、3000万円の家を売却して1500万円ずつの現金を分与します。

3-1-1.メリット

この方法のメリットは、財産分与の際に相手方に現金を支払う必要がない点です。また、売却によりまとまった現金が手に入るため、離婚後の生活資金に充てることもできます。

専業主婦で離婚後の生活が不安定になる可能性がある人にとって、家を売却して財産分与する方法は大きなメリットがあるといえるでしょう。

3-1-2.デメリット

一方、デメリットは、住環境を変えなければならなくなる点です。特に子供が家の近くの学校に通っている場合は引き続き同じ学校に通わせたいと思うでしょう。

また、家は株などと異なり流動性が低いため、売りたいときに売れないことも少なくありません。買い手がなかなか見つからず、希望価格を大幅に下回る価格で売らざるを得ないケースもあります。

さらに、オーバーローンの場合は逆に負債を抱えることになる点です。オーバーローンについては後ほど詳しく解説します。

3-2.離婚後、片方が家をもらい財産分与する

二つ目の方法は、当事者の一方が家をもらい、もう一方の当事者に持分相当額の代償金を支払う方法です。

例えば、家の売却価格が3000万円で、ローンの残債が1000万円の場合、仮に売却したとすると2000万円の現金が手元に残る計算になります。この2000万円を2分の1ずつ分与すると1000万円ずつの現金を得ます。財産分与の方法として、夫が家をもらい、他方で妻のこの1000万円を代償金として夫が妻に支払うという方法が考えられます。

3-2-1.メリット

この方法のメリットは、引っ越しにより子供が転校しなくても済むなど、住環境の変化に手間取ることがない点です。特に、親権を得た妻側が家をもらって子供と一緒に住み続ける場合に取られる場合が多い方法です。

3-2-2.デメリット

デメリットとしては、相手方にまとまった代償金を支払う必要がある点です。上記の例ですと、1000万円を相手方に支払う必要がありますが、高額の場合用意できず売却による方法を選択せざるを得ない場合もあるでしょう。

4.住宅ローンが残っている場合の取り扱い

離婚で財産分与する場合の住宅ローンの取り扱いについては、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合で取り扱い方法が異なります。ここでは2つのパターン別に住宅ローンの取り扱いを説明します。

4-1.アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態をいいます。つまり、住宅を売却した場合にプラスとなる場合です。

例えば、家の売却価格が3000万円で住宅ローンの残債が2000万円の場合、諸経費を考慮しなければ1000万円のプラスとなります。

アンダーローンの場合、家を売却することでプラスになるため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することができます。

そのため、アンダーローンの場合は売却による財産分与方法を取りやすいといえるでしょう。

4-2.オーバーローンの場合

オーバーローンとは、アンダーローンの逆で、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態をいいます。つまり、住宅を売却すると住宅ローンの残債が残ってしまいマイナスとなってしまう場合です。

例えば、家の売却価格が2000万円で住宅ローンの残債が3000万円の場合、住宅を売却してもなお住宅ローンの残債が1000万円残ってしまうことになります。

この場合、抵当権を抹消できないため、銀行が売却を認めてくれず、事実上家を売却することは難しくなります。住宅ローンの場合、自分の自宅として住むことが前提となるローンのため、売却するとその前提が崩れてしまうからです。

オーバーローンの場合、家を売却して財産分与する方法を取ることは難しいでしょう。この場合、一方が家に住み続け、もう一方に対し代償金を支払うというような方法が現実的な選択肢となります。

5.離婚で家を財産分与する際の注意点

離婚で家を財産分与する際、注意すべきポイントがいくつかあります。以下では、注意すべき3つの点について詳しく解説します。

5-1.住宅ローンの支払いが滞る可能性

一方当事者が家をもらい、他方当事者に対して代償金を支払う場合において、家をもらった側が住宅ローンを支払うのであれば問題が起きることは少ないといえます。

しかし、家をもらった側ではなく、家を出ていく側が養育費の代わりなどを理由として住宅ローンを支払う場合もあります。

この場合、家を出て行った側は自分が住んでいるわけではないため、将来的に住宅ローンを支払ってくれなくなるかもしれません。

住宅ローンの支払いが滞ると、最終的には家が競売にかけられ、退去せざるをえなくなるケースもあります。

このようなリスクを回避するための一つの方法として、協議により合意した財産分与の内容を強制執行認諾文言付公正証書として残しておくことが考えられます。これにより、住宅ローンの支払が滞った場合に裁判を介さずに強制執行を行うことが可能となります。ただし、ローンの支払ができないということは強制執行をかけられる財産がない状態になっている場合もありますので、この方法を選択しておけば必ず大丈夫というわけではありません。

5-2.連帯保証人から外れることは難しい

住宅ローンの連帯保証人となっている場合、連帯保証人から外れることは難しくなります。

例えば、夫が住宅ローンの債務者となっており、妻が連帯保証人になっているとします。離婚の際に夫が家に引き続き住むことになり、妻が家を出ていくことになったとしても、妻が連帯保証人から外れることは簡単ではありません。連帯保証人から外れるためには銀行と協議する必要があります。連帯保証は銀行と連帯保証人（上記の妻）との間の契約に基づくものであり、契約当事者である銀行が了承しなければ連帯保証契約を解約できないからです。

銀行は連帯保証人の資力も加味して住宅ローンの貸し付けを決定しており、離婚したからといって連帯保証人が外れてしまうと担保余力が無くなりますので、簡単には連帯保証契約の解約には応じてくれません。

そうすると、離婚後も引き続き連帯保証人として債務を保証しなければならなくなり、元夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合に妻に一括請求が来るリスクもあります。

連帯保証人から抜けるためには、同様の資力を有する者を探し来て新たな連帯保証人になってもらうなどして、銀行と協議する必要があります。

5-3.ペアローンの場合、契約違反とされる可能性

夫婦でペアローンを組んでいる場合、離婚によって一方がローンの当事者から抜けることは極めて難しいでしょう。

ペアローンとは、夫と妻が連帯債務者となって住宅ローンを借り入れることをいいます。連帯債務者は、どちらも全額の返済義務を負っており、住宅ローンを完済すると債務は消滅します。

住宅ローンをペアローンで組んだ場合、夫と妻が家に住むことを前提としてローンを組むことになります。離婚によっていずれか一方が家に住まなくなると住宅ローンの契約に違反することになります。最悪の場合、契約違反により一括返済を求められることもあります。

そのようなリスクを避けるためには、住宅ローンの借り換えを検討するとよいでしょう。

6.離婚や財産分与を弁護士に相談、依頼するメリット

離婚時に財産分与を行う際は、さまざまな法的リスクがあります。弁護士に相談することで、リスクを回避できる可能性が高くなります。以下では弁護士に相談、依頼する4つのメリットを具体的に説明します。

6-1.離婚の際の交渉を任せることができる

離婚をする際には、夫婦間でさまざまなことを話し合う必要があります。そもそも離婚に応じない場合はもちろん、離婚に応じる場合であっても財産分与の割合や分与方法についてお互いの意見が合わないこともあります。

弁護士は離婚や財産分与の交渉一切を代理する権限を有しています。弁護士に依頼すれば、本人の代わりに配偶者と交渉することが可能です。離婚により関係が悪化し、相手方が直接の話し合いに応じない場合であっても、弁護士であれば応じる場合もあります。

また、離婚問題に精通した弁護士は、離婚時の交渉経験が豊富です。依頼者の有利な条件で離婚ができるよう粘り強く交渉を行ってくれます。

6-2.適切な証拠収集をしてくれる

離婚時の財産分与では、マイホームをはじめとする財産が共有財産なのか特有財産なのか、財産分与の割合は2分の1なのか等について争われる可能性があります。

特有財産であることを主張するためにはそれを裏付ける資料が必要になりますし、財産分与の割合を変更するためには説得的な資料収集が必要です。

離婚に精通した弁護士は、どのような資料があれば説得的な主張が可能かを熟知しています。弁護士に依頼すれば、本人が希望する財産分与方法を実現できる可能性は高くなるでしょう。

6-3.家の財産分与について法的手続きを代理してくれる

家の財産分与を行う際にはさまざまな点に気を付ける必要があります。売却して現金化により財産を分け合いたい場合にオーバーローンですと売却が難しいでしょう。そういった場合に弁護士に相談すれば、最適な解決方法をアドバイスしてくれますし、売却に際しての法的手続きを代理してくれます。

家の財産分与には、連帯保証人、抵当権の抹消、分与割合の決定など、さまざまな法的問題が絡んできます。本人のみですと法的知識に乏しいためうまく財産分与を進めることができないかもしれません。法律の専門家である弁護士に依頼すれば、法的問題に悩むことなくスムーズに手続きを進めることができるでしょう。

6-4.離婚調停や訴訟手続きを代理してくれる

弁護士は、財産分与のみならずあらゆる法的手続きを代理できる権限を持っています。協議離婚がまとまらず離婚調停を申し立てた場合、本人が家庭裁判所に出頭する必要があります。弁護士に依頼すれば、代理人として家庭裁判所での調停期日に出席することが可能です。仕事が忙しい場合は弁護士のみの出席で手続きを進めてもらうことが可能ですし、本人と一緒に出頭して調停委員と話し合ってもらうことも可能です。

調停が不調に終わった場合も、離婚訴訟の代理人となって訴訟追行をしてくれます。

弁護士に依頼することで離婚や財産分与に関する法的措置を一任することができるため、安心です。

7.離婚で家を財産分与する際によくあるQ&A

以下では、離婚で家を財産分与する際によくある質問を3つ挙げた上で、詳しく回答します。

7-1.財産分与により私が家をもらい、元夫が住宅ローンを支払っています。途中で不払いにならないか不安です。良い方法があれば教えてください。

財産分与によって妻が家に住み続け、夫が住宅ローンを支払う場合、途中で夫が住宅ローンを支払わなくなる可能性があります。住宅ローンの不払いを続けると家が競売にかけられてしまうこともあります。

そのようなリスクを回避するための一つの方法として、まずは離婚協議書を作成しましょう。離婚協議書の中で住宅ローンの支払い義務について詳しく定めておきます。

また、強制執行認諾文言付公正証書にしておけば、仮に夫が住宅ローンの支払いをしなかった場合には夫の財産に強制執行が可能です。これにより最悪のケースを避けることができる可能性を挙げることができるでしょう。ただし、夫に財産や収入がなくてローンの不払いになっている場合には、強制執行できる財産もないでしょうから難しいケースもあります。

7-2.財産分与により私が家をもらうことになりましたが、元夫に代償金を支払う余裕がありません。今の家に住み続けたい場合、良い方法があれば教えてください。

財産分与により家を売却せず妻が引き続き住むことになった場合、夫に代償金を支払う必要があります。代償金は数千万円にも及ぶ場合があり、代償金を支払う余裕がない場合もあるでしょう。

しかし、家に愛着があったり、子供の環境を変えたくないという理由で家の売却をしたくないケースがあります。

その場合、セールアンドリースバックという方法があります。セールアンドリースバックとは、いったん家を売却し、その家を買主から借りることをいいます。居住実態に変更はないため、売却によってまとまった金額を得つつ家に住み続けることが可能です。売却によって得た金額を財産分与することになりますので、代償金を支払う必要もありません。

7-3.家が共有名義なのですが、面倒なので離婚後もそのままにしています。何か不都合はありますか。

婚姻期間中に家を夫婦の共有名義で購入したが、離婚時の財産分与において名義変更が面倒であることからそのままの状態になっている場合、さまざまな不都合が生じる可能性があります。

まず、離婚後に家を売りたい場合、共有者全員の同意が必要になります。話し合いに応じてくれない場合は売却できないため、注意が必要です。自分の共有持分だけなら売却できますが、応じてくれる買主は少ないでしょう。

また、共有者の死亡によって相続が発生した場合、関係のない第三者と家を共有する可能性が生じます。例えば夫と離婚後に元夫が再婚しその後元夫が死亡した場合、再婚相手が共有持分を相続し、あなたと家を共有することになります。

このような不都合があるため、離婚時において家を共有名義のままにしておくことは避けたほうが良いでしょう。

7-4.財産分与で得た家について、不動産取得税や贈与税を支払う必要はありますか。

財産分与は婚姻期間中に夫婦が共同で築いた財産を清算するための制度であるため、売却や贈与といった意味合いはありません。よって、基本的には財産分与によって家を得たとしても、不動産取得税や贈与税を支払う必要はありません。

もっとも、財産分与の清算的な意味を超えて不相当に過大な分与を行ったようなケースでは税金がかかる場合があります。

8.まとめ

婚姻期間中に購入したマイホームがある場合、離婚時には財産分与によりマイホームの分与方法を定める必要があります。

しかし、家の財産分与は住宅ローンが絡んで複雑化することがあり話し合いではまとまらないケースもあるでしょう。

法律事務所リーガルスマートでは、家を財産分与する場合のご相談を承っております。当事務所には家の財産分与を多く手掛けた経験豊富な弁護士が在籍しています。離婚後の新たなスタートを切るために財産分与の問題を全力でサポートいたします。

離婚時の財産分与に関してお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

私たち法律事務所リーガルスマートは、離婚・男女問題の専門チームがございます。初回60分無料でのご相談をお受付しています。不安なことがあったら、一人で悩まず、お気軽にご相談ください。不安なことがあったら、一人で悩まず、お気軽にご相談ください。