債権回収
家賃・地代
未払賃料の回収と建物収去を実現できました
男性
解決結果
未払賃料の回収と建物収去を実現できた件
ご相談に至った背景
相談者Ａさんは，所有している土地をＢ氏に賃貸し，Ｂ氏はその土地の上に建物を建てました。その後Ａさんは，突然Ｂ氏から「Ａさんに払っている賃料が周辺地域の賃料に比べて高すぎる」と言われ，それ以降はＢ氏が一方的に減額した賃料が支払われ続けるようになりました。
その後Ａさんは何度も元来の賃料を支払うようＢ氏求めましたがＢ氏がこれに応じることがなかったため，Ｂ氏との賃貸借契約を解除したうえで建物を収去させ土地を明け渡してほしい，また元来の賃料を払ってほしいと強く思うようになり弊所にご相談することとしました。
ご相談内容
賃貸借契約は，賃貸人と賃借人の信頼関係の上にある程度の期間継続することを前提とした契約です。
そのため，賃貸借契約を解除するには，単に賃料不払い等の債務不履行が認められるだけではなく，その不履行の程度が両者の信頼関係が破壊されている程度である必要があります（いわゆる信頼関係破壊の法理）。
他方，借地借家法３２条１項は，①租税その他負担の増額，②物件の価格の上昇その他の経済事情の変動，③近隣の建物の賃料との比較などの事情を総合考慮し，現賃料が不相当となったときには，賃料の増額請求ができると定めています。
よって，本件では，そもそもＢ氏の言い分が正しいのか，正しくないとしてその未払いが信頼関係を破壊している程度といえるのか（有効に契約を解除することができるのか）という問題がありました。
また，仮に契約を解除することができたとしても，任意で建物を収去させることができなければ，Ａさんが多額の費用を支出して強制執行によって建物を収去しなければならないという問題もありました。
担当弁護士はこれらの事情をＡさんにご説明したところ，ＡさんはＢ氏との賃貸借契約を解除することを第一と考え，交渉事件について弊所に依頼することとしました。
リーガルスマートの対応とその結果
まず，担当弁護士は，Ｂ氏に対し，法律事務所リーガルスマートがＡさんの代理人として就任したこと，そして，Ｂ氏による一方的な賃料の減額は法的に認められないから未払の賃料を支払うこと及びＢ氏による賃料の一部不払いは債務不履行に該当するためＢ氏との賃貸借契約を解除したいと考えていることを通知しました。
これに対し，Ｂ氏も弁護士を依頼し，Ｂ氏の主張が展開されましたが，担当弁護士からＡさんの主張を支える裁判例を示すなどの交渉を継続した結果，Ｂ氏も賃料が一部未払となっていることを認め，賃貸借契約を解除し建物をＢ氏の負担で収去するという旨の回答がありました。
他方で，建物の収去に多額の費用を要するため，未払となっている賃料の一部を免除してほしいということや収去までに半年程度の時間をもらいたいという要望がありました。
そこでＡさんと担当弁護士とで協議し，大部分の未払となっている賃料を払ってもらうということは譲らず，収去までの時期についてはＢ氏の希望を聞くということで回答し，最終的にＢ氏もこれに合意したことで解決することができました。
解決のポイント
本件のケースは，弊所の弁護士が法律に対する詳細かつ正確な知識から，Ａさんに最大限有利な形で交渉を進めることができたことがポイントでした。
不動産に関する法律は複雑となっており，さらに借主に有利に定められていることが多いです。
不動産関係でお困りの際には，専門知識を有する弁護士が交渉することで，穏便かつ迅速に解決できる可能性がありますので，お悩みの方は，是非一度ご相談ください。