自己破産したら住宅ローンはどうなる？対処法などを弁護士が解説

「多重債務で借金を返せる見込みがなさそうなので自己破産を考えています。住宅ローンも結構残っているんですが、家を手放すのは仕方ないとして、住宅ローンはどうなるでしょうか？」

「自己破産した場合、住宅ローンは組めなくなるのでしょうか？」

など、自己破産を考える方にとって「住宅ローン」の問題も気がかりではないでしょうか。

本記事では、自己破産した場合の住宅ローンに対する影響について借金問題・債務整理に強い弁護士が解説します。

1. 住宅ローン返済中に自己破産をすると、自宅はどうなるのか

住宅ローンを返済している途中に自己破産した場合、自宅はどうなるでしょうか？

通常、住宅ローンの債権者である金融機関は、不動産に抵当権を設定しています。自己破産手続きを開始すると、金融機関は住宅ローンを回収できなくなってしまいます。

そこで、住宅ローンの滞納があった場合、金融機関は破産手続外で競売の申立てを行い、優先的に債権(住宅ローンの残額)を回収します。

競売価格よりも住宅ローンの残高が多い場合、競売価格を差し引いた残債務は自己破産の手続きにより免除されます。

ここで、家を手放さないために住宅ローンだけを返済すると、破産法で禁止されている「偏頗(へんぱ)弁済」(特定の債権者のみに債務を弁済すること)にあたるので注意する必要があります。

2. 自己破産により自宅を手放すことになった際の対処法

自己破産により自宅を手放すことが避けられない場合、対処法として、自己破産手続きを行う前に自宅を任意売却するという方法があります。

任意売却とは、住宅ローンの債権者の許可を得て、一般市場で不動産を売却することです。

任意売却を行うことで、競売を回避できる、債務者の負担の軽い「同時廃止」の手続きが認められる可能性が高くなるなどのメリットがあります。

しかし、同時廃止事件が認められる可能性が100%ではないことや、売却価格によって起こる問題などのデメリットもあります。

2-1. 任意売却のメリット

任意売却のメリットとして以下が挙げられます。

(1)自己破産前に任意売却することで同時廃止事件にできる可能性が高くなる

自己破産手続には、同時廃止事件と管財事件があります。

同時廃止事件は、「破産管財人をつける必要がない場合」に認められる手続きです。

「破産管財人をつける必要がない場合」とは、以下のような場合です。

• 債務者が個人事業主や会社経営者でないこと
• 債務者に資産がない
• 破産法で定められた免責不許可事由(ギャンブルや浪費行為など)の疑いがない

同時廃止事件では、破産手続き開始決定と同時に免責許可決定が出ます。

管財事件とは、裁判所が任命する破産管財人弁護士がつく手続きです。

破産管財人は、債権者集会を実施する・債務者の財産を換金して分配する・免責不許可事由の調査を行うなどの役割を担います。

管財事件に指定されると、同時廃止事件に比べて以下のようなデメリットがあります。

• 裁判所に支払う予納金が高額になる(40～50万円、少額管財事件で20万円)
• 破産管財人との面談や債権者集会への出席を求められる
• 財産の処分が破産管財人の判断で行われる

これらは債務者にとって負担が大きいため、債務者としてはできる限り同時廃止事件を認めてもらいたいところです。

自己破産申立て前に任意売却を行い、売却代金を住宅ローンなどの返済に充てれば、資産がなくなるので同時廃止が認められる可能性が高くなります。

(2)競売を回避できる

管財事件になってしまうと、債務者の意思で自宅を任意売却することはできなくなります。

管財人が認めれば任意売却が可能ですが、競売にかけるという判断をした場合はそれを回避できません。

競売で自宅を売却すると、債務者には以下のような不利益を受けます。

• 売却価格が市場価格より安くなることが多い
• 競売情報がインターネットで公開されるためプライバシーが侵害される

自己破産申立ての前に任意売却を行うことで、競売を回避することができます。

2-1. 任意売却のデメリット

一方、任意売却には以下のようなデメリットもあるので、十分な検討が必要です。

(1)同時廃止が認められるとは限らない

同時廃止の基準は、資産の有無だけではありません。また、資産についても細かい基準があります。最終的には、裁判所が諸事情を総合的に判断して決定します。

また、裁判所によって判断傾向に違いがあります。自己破産を申し立てる裁判所の判断傾向については、弁護士に確認することをおすすめします。

(2)アンダーローンの場合残余代金が資産とみなされ管財事件になる

自宅を任意売却した代金は、住宅ローンなど、抵当権が設定されている債務の弁済に優先的に充当されます。

仮に、売却代金が住宅ローンの残額よりも高く(アンダーローン状態)、抵当権が設定されている債務をすべて弁済しても余ってしまう場合、余った額が「資産」とみなされてしまいます。

これにより、同時廃止が認められず管財事件となる可能性が高くなります。

(3)売却価格が安いと「財産隠し」とみなされる

自己破産の申立て前に任意売却を行う場合、適正な価格で売却することが求められます。

たとえば、親族に市場価格の半分の価格で任意売却したという場合、債権者の債権回収を妨害する「詐害行為(不当な財産隠し)」とみなされます。

詐害行為とみなされると免責不許可事由となり、自己破産が認められなくなる可能性があるので注意が必要です。

3. 自己破産後に住宅ローンを組めるのか

住宅ローンを組む場合には審査が必要ですが、自己破産後でも審査を通ることは可能でしょうか。

3-1. 一定期間は住宅ローンを組むことができない

自己破産手続終了後、5年～10年の間は信用情報機関の事故情報(いわゆるブラックリスト)に登録されるため、住宅ローンを組むことができなくなります。

金融機関は、住宅ローンの申込者に対して、信用情報機関の照会を行うためです。

一定期間※の経過後は事故情報が抹消されるため、その時点で収入状況に問題がなければ審査に通る可能性があります。

※各信用情報機関の事故情報登録期間は以下の通りです。

• CIC：5年
• JICC(日本信用情報機構)：5年
• 全国銀行個人信用情報センター(全銀協)：10年

住宅ローンを扱う金融機関によって、参照する信用情報機関が異なります。

3-2. 家族に住宅ローンを組んでもらう

自己破産によって信用情報機関に事故情報が登録されるのは、本人に限られます。

配偶者や親など、家族の信用情報に影響することはありません。

配偶者に十分な収入がある場合や、現役で働いている親の名義で申し込むことで、ローンを組むことができる可能性があります。

4. 自己破産後に住宅ローンの審査を通過するためのポイント

ここで、自己破産後に住宅ローンの審査を通過するためのポイントを解説します。

4-1. 頭金をできるだけ多く用意する

まず、頭金をしっかり貯めておくことが重要です。

ブラックリストの問題にかかわりなく、自己資金が多いほど信用度が上がり、借入額を減らすことにもつながります。

全ての信用情報機関で事故情報登録されている5年間の間に収入を安定させ、頭金を貯めることができれば、登録抹消後にローンを組める可能性があります。

4-2.クレジットヒストリー(クレジットカード利用実績)を積み重ねる

また、「クレジットヒストリー」を積み重ねることも大切です。

クレジットヒストリーを作ることができるのは事故情報登録期間経過後になりますが、1枚クレジットカードを作り、カードで買い物をして期日を守った支払いを行ってください。

自己破産した場合、事故情報登録期間を経過すると、過去のクレジットカードやローンの利用履歴が全くない「スーパーホワイト」と呼ばれる状態になります。

事故情報が抹消された後すぐに住宅ローンを申し込むと、信用情報がスーパーホワイトであるため、かえって自己破産を疑われることになります。

クレジットカードで返済実績を重ねてから住宅ローンを申し込んだ方が、信用ができるため審査に通る可能性が高くなります。

4-3. 比較的審査に通りやすい金融機関を選ぶ

審査に通りやすい金融機関を選ぶのもポイントです。

自己破産したときに借入れしていた金融機関には、信用情報機関とは別に自己破産の記録が残っている可能性があります。

そこで、住宅ローンの申込みは、自己破産当時に借入れしていなかった金融機関を選ぶとよいでしょう。

早い段階で住宅ローンを利用したいとすれば、ノンバンク系(モーゲージバンク、信販会社)を利用するという手があります。

銀行の場合、信用情報の確認に事故情報登録機関10年の全銀協を利用します。一方、ノンバンクは5年間で事故情報記録が抹消されるCICまたはJICCを利用することが多いといわれます。

ノンバンク系であれば、自己破産の5年後以降には住宅ローンを利用できる可能性があります。

5. 自己破産後に住宅ローンの申込みをする際の注意点

自己破産後に住宅ローンの申し込みをする際には、以下の点に注意してください。

5-1.申込み前に信用情報を確認する

まず、申込みの前に、自分の信用情報を確認する必要があります。事故情報登録が抹消されていなければ、審査に通過する可能性がないからです。

信用情報については、各信用情報機関に対して開示請求をすることができます。手数料が必要になりますが、インターネット・郵送・窓口で確認できます。

5-2.審査に通らなかった場合は一定期間後に再度申し込む

事故情報登録が抹消された後でも、審査に通らない場合があります。

この場合は、6か月以上の期間を開けてから、再度申込みをしてください。

信用情報機関には、ローンの申込みの事実も「利用記録」として記録されるため、審査に通らなかった場合もその記録が残ります。

この利用記録は「利用」の日時から6か月経過すると抹消されます。従って、6か月経過してから申し込むことをおすすめします。

6. 家を手放さずに借金問題を解決する方法

「借金で困っているが、どうしても家を手放したくない」という場合、家を手放さずに借金問題を解決する方法としては以下が挙げられます。

• 不動産会社のリースバックを利用する
• リバースモーゲージを利用する
• 自己破産以外の債務整理方法を選択する

以下、順にご説明します。

6-1.不動産会社のリースバックを利用する

まず、リースバックを利用して自宅を売却するという方法があります。

(1)リースバックのメリット

リースバックとは、自宅を一度売却し、購入者と賃貸借契約を結び、そのまま自宅に住み続けるという方法です。

リースバックのメリットは、自己破産で自宅を売却して借金をゼロにすることと、自宅に住み続けることを両方可能にできることです。

(2)リースバックのデメリット

ただし、自己破産時にリースバックを行うことは容易ではありません。

まず、管財事件の場合は、リースバックを行うことについて管財人の許可が必要です。

なぜなら、売却価格が相場よりも安い場合「リースバック後の家賃を下げるために安く売却した」と判断されます。

家賃を下げることは、免責不許可事由にあたる「詐害行為」(不当に財産を減らしたり隠したりする行為：破産法第252条1項1号)とみなされるため、これを防ぐ必要があるからです。

従って、自己破産の際にリースバックが認められるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 相場通りの価格で売却する
• 債権者や破産管財人に事前に相談して承諾を得る

6-2.リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとは、契約者の死亡後に自宅を売却して返済することを前提に、売却査定額の一部割合(50%～60%程度)の融資を受けるという方法です。

自宅を売却するのは契約者が亡くなった後なので、今まで通り自宅に住み続けられるのがメリットです。

この方法は、債務者が高齢者の場合の選択肢となります。債務者にとっては、自己破産せずに借金を返して、家も失わずにすむという大きなメリットがある一方、相続人は債務が残らない代わりに家を失うことになります。

従って、多くの金融機関では、リバースモーゲージ契約の際に相続人の同意書の提出を求めています。

6-3.自己破産以外の債務整理方法を選択する

不動産を所有している方が自己破産すると、不動産の処分を余儀なくされます。家を売却しても住み続ける方法はありますが、これらの方法にはそれぞれリスクがあります。

借金問題を解決したいが、家の所有権を残したまま住み続けたい方は、自己破産以外の債務整理方法(任意整理または個人再生)を検討することをおすすめします。

たとえば、収入が比較的安定していて、3～5年程度で借金を返済できる見込みがある場合は、任意整理を行うほうが得策です。

住宅ローン返済中の方が借金問題を解決したい場合、どの債務方法をとるべきかについては弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に借金問題解決を依頼すると費用がかかりますが、多くの法律事務所では初回相談を無料で行っています。

自身の事情に適した債務整理方法については、初回相談の時間内で詳細なアドバイスを受けられる可能性が高いです。

7. 借金問題を弁護士に相談、依頼するメリット

自己破産などの借金問題について弁護士に相談、依頼すると以下のようなメリットがあります。

7-1.個別の事情に合わせた最適な方法を提案してもらえる

借金問題を抱えている場合、「借金をなんとかしたいが、どのような手段をとればよいかわからない」あるいは「自己破産したほうがよいのか、他の方法をとったほうがよいかわからず迷っている」という状況ではないでしょうか。

借金問題について弁護士に相談することで、その方の状況から判断して自己破産したほうがよいか、他の手段をとるほうがよいかについて提案を受けることができます。

また、住宅ローンが残っている場合は、家を手放すのはやむをえないか、手放したくないかの意向に合わせた最善の方策についてアドバイスが受けられます。

7-2.債権者の取立てがストップする

借金問題を抱える方の多くは、債権者からの頻繁な督促の通知や電話に悩まされているのではないでしょうか。

弁護士に借金問題の解決を依頼すると、弁護士が速やかに債権者に対して受任通知を送付します。弁護士から受任通知を受け取ると、貸金業者は以後債務者に対する取立て行為ができなくなります(貸金業法第21条1項9号)。

ひとまず債権者の取立てが止まるだけでも、借金によるストレスが軽減されることでしょう。

7-3.裁判所での手続きや債権者との交渉を任せられる

自己破産及び個人再生を行う場合、裁判所での手続きが必要になります。また、任意整理を行う場合は、整理対象の債権者と交渉して和解を成立させなければなりません。

いずれの場合も、債務者本人が行うことは困難です。

弁護士に依頼することで、借金問題解決のための手続きをすべて任せることができます。

8. 自己破産した際の住宅ローンに関するよくあるQ&A

本章では、自己破産した際の住宅ローンに関して頂くことの多い質問と、それに対する回答をご紹介します。

8-1.任意売却が偏頗弁済とみなされることはありますか？

任意売却の代金を住宅ローン返済に充てることに対して、住宅ローン債権者への弁済を優先していることから「偏頗弁済にあたるのでは？」と思われるかもしれません。

しかし、住宅ローンについては抵当権が設定されているため、住宅ローン債権者は優先的に弁済を受ける権利があります。これは、特定の債権者を「不当に」優先することにはなりません。

従って、偏頗弁済にはあたらず、任意売却後に自己破産の申立てをすることは可能です。

8-2.自己破産後、事故情報登録期間が過ぎてから住宅ローン審査に通るためには、収入が多いほど有利ですか？それとも、収入があまり増えなくても、同じ会社でずっと働いている方が有利ですか？

結論から言うと、同じ会社でずっと働いているほうが、審査に通りやすくなります。

この点、より収入の多い仕事を求めて転職を繰り返す方もいますが、審査に通りやすくなるのは、むしろ同じ会社で長期間働いている場合になります。

住宅ローンは長期間確実に返済を続ける必要があるため、同じ会社で長期間働いているほうが収入が安定し、確実に返済できる可能性が高いと判断されるからです。

9. まとめ

住宅ローン返済中に自己破産した場合、原則として自宅は手放さなければなりません。ただし、

また、自己破産後は5～10年間「ブラックリスト」に登録されるため、債務者本人の名義で住宅ローンを組むことができなくなります。

住宅ローン申し込みを希望する場合は、信用情報を確認する、前回免責されていない金融機関を選ぶ、頭金を十分用意しておくなどの対策をとるようにしましょう。

自己破産を検討されている場合を含め、借金問題でお困りの場合は、債務整理に精通した弁護士に相談することをおすすめします。

私たち法律事務所リーガルスマートは、借金問題・債務整理の専門チームがございます。初回60分無料でのご相談をお受付しています。不安なことがあったら、一人で悩まず、お気軽にご相談ください。不安なことがあったら、一人で悩まず、お気軽にご相談ください。