家賃滞納者を強制退去させる方法や条件、費用を弁護士が解説！

ここ最近、不動産投資が脚光を浴び始めた影響で、会社員がマンションを投資用に購入して賃貸したり、脱サラして不動産投資家に転身するケースが増えています。

不動産投資は、物件を借りている人が家賃を支払ってくれることが前提で成り立っています。契約通りの家賃を支払ってくれる賃借人が大半ですが、中には家賃を滞納する賃借人が出てきてしまうこともあります。

1か月程度支払いが遅れてもすぐに支払ってくれるのでしたらそんなに問題にはなりませんが、3か月以上滞納されると賃貸人としては心配になってくるでしょう。投資用に物件を購入したのに、退去させるために莫大な費用がかかってしまうおそれもあります。

本記事では、家賃滞納者を強制退去させる方法や強制退去の条件、強制退去の手続きの流れや費用を弁護士が徹底解説します。家賃を滞納されて困っている賃貸人の方や、これから不動産投資を始めようと考えている方はぜひ最後までお読みください。

1.家賃滞納で強制退去をさせることは可能？

結論から申し上げますと、家賃を滞納された場合、賃借人を強制退去させることは可能です。賃借人は家賃を期限までに支払う法的義務を負っており、期限までに家賃を支払わない場合は債務不履行になります。通常は債務不履行に陥った場合、履行の催告の上、それでも債務が履行されなければ契約を解除することができます。

しかし、家賃を1か月滞納されて債務不履行だからといって即強制退去ができるかというと、それは難しいでしょう。強制退去させるためには、家賃滞納という債務不履行にプラスして一定の条件を満たす必要があります。

2.強制退去させるための条件

売買契約のような単発の契約と異なり、賃貸借契約のような当事者間の高度な信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ契約を解除することができないとされています。これを信頼関係破壊の法理といいます。

過去の判例では、賃貸人が賃貸借契約を解除して賃借人を強制退去させるためには、背信行為といえる特段の事情がなければならないとされています。

では、どれくらいの期間家賃滞納をされると信頼関係が破壊されたといえるかですが、明確に何か月以上と定まっているわけではありません。

判例法上、信頼関係が破壊されたといえるかは、賃貸借期間の長短、賃料不払の程度、不払に至った事情、その他当該賃貸借関係における諸事情の一切を考慮すべきとされています。つまり、家賃滞納期間だけで強制退去させることができるかが決まるわけではなく、個別の事情を総合考慮する必要があります。

3.強制退去が認められないケース

信頼関係が破壊されたといえる程度の家賃滞納がなければ賃貸借契約を解除して強制退去させることはできません。以下では、強制退去が認められないケースとして3つのケースを説明します。

3-1.家賃滞納が1～2か月

家賃滞納が1～2か月の場合、信頼関係が破壊されたとはいえないとして強制退去は原則として認められません。

一般的には3～6か月程度家賃を滞納すると信頼関係が破壊されたとされる場合が多くなります。もっとも、1～2か月滞納して家賃を支払い、再度1～2か月滞納して家賃を支払うようなことを繰り返していた場合、信頼関係が破壊されたとされる場合があります。

3-2.家賃が安く滞納額が小さい

家賃がもともと安く滞納額が小さい場合は信頼関係が破壊されたとは認められないことが多いでしょう。滞納額が敷金を超えておらず、敷金で実質担保されているような場合も認められないことが多いです。

3-3.賃料減額請求がされている

一定の条件を満たした場合、賃借人から賃料の減額請求ができる場合があります。賃借人が賃料減額請求をし、減額された賃料以上を支払う意思がないことを示している場合において、本来定められた賃料との差額の不払いが続いているようなときは強制退去が認められないことが多いです。

例えば本来の家賃が10万円のときに賃借人から賃料減額請求がされ、月額8万円を継続的に支払っていたとします。しかし賃貸人としては賃料減額を認めず月額10万円を支払うよう賃借人に求めていたとします。この場合、賃借人が満額である月額10万円を支払っていなかったとしても強制退去が認められる可能性は低いでしょう。

4.家賃滞納者を強制退去させるまでの手順

信頼関係が破壊されたといえる事情が認められた場合、家賃滞納者を強制退去させることができます。しかし、信頼関係が破壊されたとしてもいきなり賃借人を追い出すことはできません。強制退去させるためには一定の手順を踏む必要があります。以下では、家賃滞納者を強制退去させるまでの手順を解説します。

4-1.内容証明郵便の送付

家賃滞納期間が3～6か月程度となった場合、賃貸人は強制退去に向けて動き始めます。信頼関係が破壊されたといえる事情がないと賃借人から反論されないよう、まずは賃借人に対し、現在の家賃滞納額、支払期限、家賃支払いの意思の有無を記載した内容証明郵便を送付しましょう。内容証明郵便に対し賃借人が無視して支払いをしない場合、信頼関係が破壊されたといえ、強制退去が認められやすくなります。

4-2.賃貸借契約の解除

支払いの意思を確認しても賃借人が一向に家賃を支払わないような場合、支払いの意思がないものとして、賃貸借契約を解除する通知を賃借人に送付します。明渡請求訴訟を提起した際に解除したことを示す証拠として必要となりますので、必ず内容証明郵便で送付します。そうしないと、賃借人から解除通知を受け取っていない等の反論をされるおそれがあります。

4-3.明渡請求訴訟の提起

賃貸借契約解除の内容証明郵便を送付したら、裁判所に明渡請求訴訟を提起します。裁判において賃借人側から信頼関係が破壊されたとはいえない特段の事情が主張されない場合や、主張されたとしてもそういった特段の事情がないと判断された場合、明渡請求が認められることになります。

賃借人が答弁書を提出せず訴訟に欠席する等の態度を取った場合、早ければ訴訟の提起から3～4か月程度で勝訴判決が確定します。一方、賃借人が背信行為と認められない特段の事情を主張して争ってきたような場合は訴訟が長引くことになり、判決の言い渡しまで半年から1年ほどの時間を要する場合もあるでしょう。

4-4.強制執行の申し立て

明渡請求訴訟において勝訴判決を得たにもかかわらず、賃借人が任意に明け渡しをしない場合、強制執行の申し立てを行うことになります。

強制執行を行うためには、以下の3点が必要になります。

4-4-1.債務名義

強制執行を行うためには、債務名義が必要です。「債務名義」とは、強制執行によって実現されるべき債権の存在および範囲を公的に証明した文書のことをいいます。

典型的な債務名義は確定判決ですが、明渡請求訴訟において既に勝訴しているため、これを債務名義とします。判決が確定しなくても、仮執行宣言が付いていれば債務名義とすることができます。

4-4-2.執行文

執行文とは、債務名義に強制執行ができる効力があることを公的に証明する文書のことをいい、債務名義の末尾に付記されます。確定判決の場合、裁判所書記官が付与してくれます。

債務名義があっても執行文がなければ強制執行をすることはできませんので、確定判決であれば裁判所書記官に執行文を付与してもらうことが必要です。

4-4-3.送達証明書

送達証明書とは、強制執行がされる賃借人に債務名義が送達されたことを証明する文書のことをいいます。

4-5.催告書の交付

上記3点セットをそろえて賃貸人から強制執行の申し立てがなされると、裁判所から明け渡しの催告日が指定されます。明け渡しの催告日とは、裁判所の執行官と呼ばれる執行を担当する職員が現地を訪れて、賃借人に対し明け渡しの催告書を交付する日です。

明け渡しの催告日に執行官が明け渡しの対象となっている建物を訪れて、賃借人に対し立ち退きを要請する催告書を交付します。催告書には立ち退きの期限が記載されており、賃借人は期限までに立ち退きをする必要があります。執行官は、明け渡しの対象となっている建物内に公示書を貼り付けます。

4-6.強制退去

催告書が賃借人に交付されても期限までに明け渡さない場合、最終的には強制退去となります。強制退去を実行するためには執行官と打合せを行う必要があります。執行官と強制執行の断行日や執行業者（搬出業者）の選定などを打ち合わせます。

明け渡しの断行日になったら、執行官、執行業者、賃貸人または代理人弁護士が明け渡し対象の物件を訪れ、明け渡しを断行します。具体的には、執行業者がトラックや段ボールなど明け渡しに必要なものをそろえて明け渡し作業を実行します。賃借人が明け渡しに協力せず鍵を開けない場合は、鍵業者を手配する必要があります。

建物内に残されている荷物の量にもよりますが、早いときには2時間程度で強制退去は終了します。

5.家賃滞納者を強制退去させるためにかかる費用

家賃滞納者を強制退去させるためには上記のような多くの手順を踏む必要があり、相当な費用がかかります。家賃滞納者が途中で任意に退去してくれればよいですが、任意に退去せず最終的に強制退去の断行まで進んだ場合、各段階でかかる費用をそれぞれ解説します。

5-1.内容証明郵便の送付

賃料支払いの意思確認や解除通知のための内容証明郵便の送付には、1,500～3,000円程度の費用がかかります。

内容証明郵便の送付を弁護士に依頼した場合、別途3～5万円程度の費用がかかります。

5-2.明渡請求訴訟の提起

明渡請求訴訟を提起する場合、裁判所に手数料として印紙代と、相手方に送付するための予納郵券を納付する必要があります。

また、明渡請求訴訟を弁護士に依頼した場合、別途弁護士費用がかかります。

(1)印紙代

明け渡しの対象となる建物の固定資産税評価額によって定めるため、決まった額が存在するわけではありませんが、一般的なアパートの明け渡しの場合、1万円未満であることが多いです。

(2)郵券代

おおよそ6,000円程度を納める必要があります。郵便切手の組み合わせが決まっているため、詳しくは裁判所に確認してください。

(3)弁護士費用

家賃滞納を理由とする明渡請求訴訟の場合、証拠収集は比較的容易であることから若干安めであることが多いです。一般的な相場としては着手金20～30万円、報酬金20～30万円である場合が多いでしょう。

5-3.強制執行の申し立て費用

強制執行の申し立てに際し、強制執行のために裁判所に費用を予納する必要があります。東京地方裁判所ですと65,000円ですが、各裁判所によって予納費用が若干異なりますので、詳しくは裁判所に確認してください。

5-4.強制執行の断行費用

強制執行を申し立て、実際に断行される場合、執行官手数料と執行業者への搬出費用がかかります。執行官手数料は予納金から充当されます。

執行業者への搬出費用は搬出される荷物の量によっても異なりますが、相場としては10～30万円前後となります。

搬出した荷物については、賃借人が引き取りに訪れるまで一定期間保管しなければなりません。保管費用については賃借人負担ですが、賃貸人がいったん立て替えることになります。

これに加え、弁護士に強制執行の申し立てを依頼する場合は訴訟費用とは別に20～30万円程度の弁護士費用がかかります。

6.強制退去にかかった費用は相手に請求できるの？

上記のとおり、強制退去実現のための各段階では相当な費用がかかり、これらを合計すると100万円を超えることも珍しくありません。強制退去にかかった費用は賃借人である相手方に請求することは可能です。

しかし、強制退去が断行されるまで任意に退去しないような賃借人ですから、強制退去にかかった費用を任意に支払ってくれることは少ないでしょう。その場合、強制退去にかかった費用についても強制執行する必要がありますが、賃借人に財産がない場合や賃借人が夜逃げしてどこにいるかわからないような場合、費用を回収することは難しいと考えられます。

強制退去まで進んだ事案で賃借人から費用を回収できた事案は多くなく、現実には賃貸人の負担となることが多いため、後で賃借人から回収できると楽観視しないほうがよいでしょう。

7.強制退去に関するトラブルを弁護士に相談するメリット

強制退去について弁護士に相談するメリットは、主に以下の3つです。

7-1.任意に退去してくれる可能性が高まる

家賃滞納の当初から弁護士に相談することによって、強制退去まで至らずに途中で任意に退去してくれる可能性が高まります。

強制退去には相当な費用がかかりますから、できれば避けたいものです。家賃滞納がされ始めた段階で弁護士に依頼し、弁護士が代理人となって賃借人と交渉することによって賃料を支払うことに合意してくれたり、任意に明け渡してくれる可能性が高まります。

当初から弁護士に依頼することにより、強制退去に至らず結果的に安く解決できるというメリットがあります。

7-2.複雑な法的手続きを全て代理してくれる

強制退去に至るまでには内容証明郵便の送付、明渡請求訴訟の提起、強制執行の申し立て、強制執行の準備のための執行官との打ち合わせ、強制執行の断行など、さまざまな手順を踏む必要があり、複雑な法的手続きを取らなければなりません。

弁護士に依頼することにより、これらの複雑な法的手続きを全て代理してくれるため、本人が手間や時間をかけて強制退去の手続きを進める必要がなくなります。

また、強制退去の経験が豊富な弁護士は、執行官との打ち合わせに慣れていたり、執行業者や鍵業者の手配に慣れていたりすることが多いため、手続きをスムーズに進めることができます。

8.強制退去に関するよくあるQ&A

以下では、強制退去に関するよくある質問に回答してまいります。

8-1.賃借人が1か月家賃を滞納しました。事情を聞くと仕事を辞めたそうで、今後も家賃の支払いは期待できません。今すぐ強制退去させることは可能でしょうか？

1か月の家賃滞納では信頼関係が破壊されたとはいえないため、たとえ今後の家賃の支払いが期待できないとしても現状では強制退去をさせるのは難しいでしょう。

まずは支払いの意思確認をして催促をした上で任意の退去を求め、3か月以上滞納するようでしたら強制退去の準備に取り掛かりましょう。

8-2.家賃の支払いを催促しても一向に支払う意思がないため、合鍵を使って強制的に荷物を運び出したいのですが可能でしょうか？

たとえ家賃を支払わないとしても、賃貸人自らが合鍵を使って賃借人の部屋に入ることは住居侵入罪（刑法130条）に該当します。また、賃貸人自らが強制的に荷物を運び出すことは自力救済の禁止といって、禁止されています。

強制退去させるには明渡請求訴訟に勝訴後、強制執行の申し立ての手続きを踏む必要があります。

8-3.家賃を支払わない賃借人を早く追い出して次の賃借人を入居させたいです。強制退去までにどれくらいの時間がかかるのでしょうか？

強制退去のためには明渡請求訴訟の提起と強制執行の申し立てをする必要があります。賃借人が訴訟に欠席するなどして全く応答がない場合でも3～4か月程度、賃借人が争ってきた場合には半年から1年程度の時間を要することを覚悟してください。

その間は賃借人が建物を明け渡さない状態が続きますので、次の賃借人を入居させることはできません。もちろんその間の家賃を賃借人に請求することは可能ですが、家賃滞納を理由に強制退去を求めるわけですから、任意に支払ってくる可能性は低いでしょう。

家賃滞納をしている賃借人を早く退去させたい場合は、強制退去手続きを進行させつつ、その間も粘り強く任意の退去交渉を行うしかないでしょう。

9.まとめ

家賃滞納により即強制退去が実現可能となるわけではなく、信頼関係が破壊されたといえる特段の事情がなければ強制退去を求めることはできません。

また、信頼関係が破壊されたとして賃貸借契約を解除できたとしても、強制退去を実現するまでには明渡請求訴訟の提起や強制執行の申し立てなど多くの法的手続きが必要であり、かなりの時間がかかります。

さらに、強制退去には執行官手数料、執行業者の搬出費用、鍵業者の費用など多くの費用がかかり、弁護士費用も合わせると100万円を優に超えることも珍しくありません。

このように、多くの時間と費用がかかる強制退去ですので、賃貸人としてはできれば避けたいのが本音でしょう。強制退去ではなく任意に退去してくれれば時間と費用を節約することができますが、家賃滞納を続けている賃借人の場合、賃貸人本人が交渉をしても任意に退去してくれない可能性が高いでしょう。

家賃滞納が発生し、今後も滞納が見込まれると判断した段階で弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に依頼することにより、賃借人との交渉を代理して行ってくれるため、賃借人が任意に賃料を支払ってくれる可能性や、任意に退去してくれる可能性が高まります。また、任意に退去してくれない場合であっても、その後の明渡請求訴訟の提起から強制執行の申し立てに至るまで、全ての法的手続きを代理してくれるため、賃貸人にとっては手間と時間を省くことができてメリットを享受できるでしょう。

家賃を滞納されて困っている方は、まずは弁護士に相談してみましょう。